Abusos en los alquileres ¿Servicio Municipal de Alquileres? Inquilinos y propietarios en debate

Las leyes de mercado determinadas por el sistema de libre circulación de bienes, alcanza a la mayoría de los contratos. El de alquiler de vivienda, llamado técnicamente de locación urbana, deja al libre albedrío, con mínimos límites, de la voluntad de las partes intervinieses, la forma y el contenido del contrato.
Sin embargo lo que se oculta, ya naturalizado en nuestra sociedad, es que las partes del contrato, esto es el propietario o “locador” y el inquilino o “locatario”, no se encuentran en un pie de “igualdad”.
La causa de ello todos la sabemos, es histórica, la tierra está en manos de pocos y la necesidad de una vivienda es de muchos.
Esta desigualdad trae aparejada una consecuencia fundamental, beneficia a los propietarios quienes están en mejor posición para imponer sus condiciones en el pacto.
Ante esta situación mundial los Estados intervienen a través de políticas habitacionales con el objeto de equilibrar esta desigualdad regulando esta clase de contratos.
En la historia de nuestro país, gobiernos democráticos como el de Yrigoyen o el del Gral. Perón han intentado dictar normas buscando establecer límites a los contratos de alquiler, tocando de esta manera la médula espinal del sistema capitalista, que es el “libre” mercado.
Sin embargo el poder económico concentrado, quienes justifican su poder en el “libre mercado” contra toda injerencia del Estado, han recurrido enérgicamente en contra de tales medidas, volviéndolas inaplicables (declaradas “inconstitucionales” por los poderes judiciales).

La misma realidad abordada desde enfoques diferentes

A continuación destacamos dos caminos de resolución: uno es una experiencia de obturación y el otro un acierto social.

El caso de Berazategui, provincia de Buenos Aires

Ante las condiciones desproporcionadas y abusivas que sufrían los pequeños comerciantes de la localidad de Berazategui, en relación a los alquileres para “uso comercial”, que comprende la búsqueda de locales, renovación del alquileres, reclamos de las condiciones pactadas, el gobierno municipal a cargo del Dr. Mussi intentó tomar riendas en el asunto interviniendo en el mercado de alquileres.
En efecto se dictó la Ordenanza municipal nro. 4939/13 que declaró de interés público municipal la mediación de la Municipalidad de Berazategui en todo conflicto que se suscite a partir de la celebración, interpretación, cumplimiento y ejecución de contratos de locación de inmuebles con fines comerciales.
Para ello el Municipio creó una oficina de mediación de carácter “obligatorio” para dirimir todas las cuestiones relacionadas a la ejecución de los contratos de alquiler comercial.
Entre los fundamentos de la norma, se encuentran lo siguientes:
1. Los gastos de un negocio, cuyo local es alquilado, constituye uno de los ítems más gravosos para el titular de la actividad comercial.
2. La ley de alquileres establece un plazo de duración mínimo de 3 años para el uso comercial, sin embargo el comerciante inquilino proyecta un negocio para que dure indeterminadamente en el tiempo, el que se encuentra en riesgo de perderse cada vez que el titular del establecimiento comercial debe mudar su sede a raíz de verse impedido de renovar su vínculo contractual.
3. También se encuentra involucrado el interés Municipal cuando una actividad comercial desarrollada en un inmueble arrendado, cesa en su funcionamiento como consecuencia de la imposibilidad de renovar el vínculo contractual, dado que deja de percibir tributos por el cierre.
4. Asimismo el cierre del local implica una posible afectación al empleo local.

Sin embargo la ordenanza jamás pudo aplicarse porque fue frenada por una medida cautelar dictada por la Suprema Corte de Justicia de la Prov. de Buenos Aires, solicitada por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Quilmes, quienes se consideraron afectados por su aplicación (Expt. I.72.917 SCJBA)
En este caso la Justicia hizo prevalecer un interés corporativo profesional sobre un interés colectivo.
A los sanmartinenses, ¿quien no ha vivido o conoce a un comerciante que tuvo que cerrar por no poder hacer frente con el alquiler?

El Servicio Municipal de Alquileres en Madrid, España

Más allá de nuestro continente, hace ya casi 10 años el gobierno de la capital española, creó el “SERVICIO MUNICIPAL DE ALQUILER”. (ver http://www.emvs.es/Alquiler/ Servicio/Paginas/queEs.aspx)
En esta parte del planeta ven al fomento del alquiler como un elemento fundamental para facilitar el acceso a la vivienda a los ciudadanos y en especial a los jóvenes.
El Servicio Municipal de Alquiler es un servicio gratuito de carácter integral que intermedia entre los propietarios de viviendas susceptibles de ser alquiladas y los futuros inquilinos, prestándoles apoyo y asesoramiento profesional, realizando labores de mediación si se produjeran desacuerdos y aportando garantías a las partes si hubiera incumplimientos. En lo que va desde su creación, ha gestionado más de 22.000 contratos, beneficiando en forma directa a más de 54.000 ciudadanos.
Constituye:
A) Servicio Integral. Se trata de un servicio que aúna las labores de información y asesoramiento legal, económico-fiscal y técnico-constructivo y la gestión profesionalizada del alquiler.
B) Gestión profesionalizada. El servicio se presta por equipos de profesionales cualificados con amplísima experiencia en el mercado inmobiliario. Este carácter profesional es fundamental para responder a las exigencias de los propietarios e inquilinos y obtener así su confianza en el programa.
C) Garantías. Se establece un sistema de garantías: seguros de caución, avales y otras medidas de cobertura de los riesgos de impago.
D) Conservación de la vivienda arrendada. Se garantiza el buen estado de las viviendas gestionadas por el Servicio a través de diferentes instrumentos; seguros de hogar, apoyo en la solicitud de subvenciones para rehabilitación, rehabilitación con cargo a rentas.
E) Intermediación en la resolución de conflictos. Se establecen procedimientos formales y normalizados de mediación, conciliación y arbitraje para la resolución de conflictos entre las partes del contrato. Esto último es lo que fue marcado de inconstitucional por el máximo tribunal bonaerense.
F) Apoyo en la tramitación de ayudas y subvenciones. El Servicio Municipal de Alquiler proporciona asesoramiento personalizado e individual sobre todas la ayudas públicas de fomento del alquiler tanto para arrendadores como para arrendatarios.

Servicios y garantías que otorga al propietario

A) Búsqueda y selección de inquilinos. Análisis de la capacidad de pago de los inquilinos para hacer frente al pago de la renta.
B) Elaboración del contrato de arrendamiento. Garantías en caso de impago: seguros de caución que incluyen reclamación de las rentas impagadas y, en su caso, desahucio del ocupante.
C) Garantías de conservación de la vivienda: seguro multirriesgo del hogar y gestión de los siniestros que pudieran producirse.
D) Servicio de Agenda Personal del contrato para seguimiento del mismo con asignación de un gestor personal, con comunicación de la actualización de la renta anual según el IPC correspondiente.
E) Asistencia jurídica gratuita y posibilidad de sometimiento al arbitraje como vía de resolución de conflictos alternativa a los tribunales ordinarios.
F) Asesoramiento fiscal. Tratamiento fiscal de las rentas de alquiler.
Conciliación y mediación del Servicio en la resolución de los conflictos que puedan surgir.
G) Apoyo para la solicitud de ayudas a propietarios de vivienda en alquiler, que puedan concederles las administraciones

Servicios y garantías que otorga al inquilino

A) Búsqueda de vivienda según zona y precio requerido.
B) Servicio de orientación sobre el mercado de alquiler: información sobre zonas, transportes, servicios, etc.
C) Elaboración del contrato de arrendamiento.
D) Suscripción de un seguro de impago de la renta a favor del propietario, gratuito durante el primer año, sujeto a las condiciones de la aseguradora.
E) Comprobación del estado general de la vivienda: realización del inventario de enseres y de dossier de fotografías digitales.
F) Garantía del buen estado de la vivienda alquilada: tramitación gratuita del seguro multirriesgo del hogar y gestión de los siniestros que se produzcan.
G) Conciliación y mediación del Servicio en la resolución de los conflictos que puedan surgir.
H) Asistencia jurídica y posibilidad de sometimiento al arbitraje como vía de resolución de conflictos alternativa a los tribunales ordinarios.
I) Asesoramiento fiscal sobre desgravaciones por alquiler.
J) Información y apoyo en la tramitación de cualquier ayuda pública para arrendatarios de vivienda.

Ante problemas sociales, en los cuales se debaten criterios diferentes, donde juegan un papel protagónico y antagónico: el lucro y la necesidad.
¿El Estado puede determinar no ser subsidiario en estas cuestiones que hacen al bien común?
Recurramos a la definición del principio de subsidiariedad, en su definición más amplia, dispone que un asunto deba ser resuelto por la autoridad (normativa, política y económica) más próxima al objeto del problema.

Dr. Ignacio Baeza
i.baeza@estudiobaeza.com.ar